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不動産投資はリスクばかりで失敗する可能性が高い

相変わらず、サラリーマンの不動産投資は人気のようですな。

でも、私のように株式投資に慣れてしまっている人間には、不動産投資なんて面倒くさくってやってられない。

それに、不動産投資はリスクがいっぱいで失敗する可能性も高い。

黒田日銀の大規模金融緩和以来、特にマイナス金利導入以降、定期預金にお金を置いていても、馬鹿馬鹿しいほど利息がつかない。

サラリーマンが一戸建てやマンションを購入し、それらの物件を賃貸にまわして賃料をえる。給与や年金以外の副収入を期待して不動産に投資する人は結構多いんだけれど・・・。

果たして、報われるんだろうか? 

 

不動産投資はリスクばかりでメリットゼロ

 

 リスクばかりの不動産投資なんて何のメリットもない。

私はそう思う。

しかし、現に、私の周囲でも投資用にワンルームやファミリータイプのマンションを購入した人が結構いる。

できれば、購入前に不動産投資に関する様々なリスクを教えてあげればよかったと思っている。

まあ、いらぬお節介かもしれないけど。

リストラ、会社倒産、さらに年金制度に対する疑念。

会社勤めをしながら誰しも将来に不安を抱えている。

自分の将来、大丈夫なのかな?と。

その気持ちは分かる。

しかし、不動産投資の利回りはせいぜい5~6%くらいのもの。

なかには10%以上で運用できている幸運な人もいるでしょう。

あるいは、失敗してマイナスになっている人も。

それでも、5~6%という数字だけ見れば、現在、ほとんど利息の付かない定期預金などに比べ、すごく高く見える。

だから、不動産に投資をするわけだが、しかし、不動産投資には多くのリスクがあり、しかも投資利回りがリスクに見合っていない。

数多くのリスクを抱えつつ、それでも不動産に投資したいと思うだろうか。

以下に、不動産投資のリスクを思いつくままにいくつか挙げてみよう。 

 

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過大な債務を抱えるリスク

 

まず怖いのが、過大な債務を抱え込むこと。

通常、サラリーマンなら銀行から多額の借金(数千万円ほど)をして不動産を購入する。

不動産という資産を保有するから、バランスシート上、債務と資産はチャラになると考えがち。

でも、何らかの理由で不動産を手放さなければいけない場合、希望通りの価格で売却できるとは限らないため、多額の債務を抱える可能性がある。

しかも、すぐに売りたければ、大幅に値引きしなければいけない。

私の知人で、年収700万円の勤め人の話し。

銀行に借金してマンションを3部屋購入したものの、思うように借り手が見つからなかった。

金利負担やら、借金返済やらで、これ以上空室状態が続くことに耐えられなくなり、それらの不動産をすべて売却。

結果、1500万円の借金が残ったという。

年収の2倍以上の借金なんて、どうやって返済していくんだろう。

老後の不安を少しでも解消するための不動産投資が、過大な借金を残しただけに終わってしまった。

 

空室リスク

 

空室は怖いよー。

賃貸物件が常に満室であればいいけれど。

空室になれば、それなりの対策を考えなければいけない。

賃料の引き下げによる収益悪化。部屋の模様替えやリフォームなどの出費。

これによって、投資利回りがさらに低くなる。

 

入居者リスク

 

さらに考慮に入れるべきなのは入居者リスク。

家賃をきちんと滞りなく毎月支払ってくれ、文句も言わず、なおかつ部屋をきれいに使用してくれる優良入居者であれば問題はないんだろうけど。

世の中、そんな神様のような入居者ばかりとは限らない。

実際、家賃の不払いや滞納をする入居者の話はよく聞く。

したがって、このような入居者対策は、不動産投資にあたって事前に想定しておくべきなのだ。

日本の場合、借地借家法という強力な法律により賃借人(入居者)の権利が非常に強い。

通常、1、2か月家賃を滞納したくらいでは入居者を強制的に追い出すことはできない。

もちろん、家賃滞納が長期間続けば強制退去措置をとれるけれど、その場合でも、いちいち裁判を行う必要がある。

長期にわたる裁判。多額の裁判費用。

それよりも何よりも、長期の裁判ともなれば、家主は心身ともに消耗する。

裁判に勝ったとしても、空費した裁判の期間、精神的な負担は取り戻しようがないのだ。

その他リスク 

また、可能性は少ないかもしれないけれど、入居者が自殺したり、殺害されたりすると、その物件は事故物件扱いとなり相場よりも相当安い賃料でしか貸すことができないのだ。

この場合、投資利回りが赤字になることもある。

不動産オーナー自身に過失はないものの、入居者の事故により資産価値が極端に下がる。

こんな理不尽なことはないだろう。

すでに供給が需要を上回っている賃貸不動産市場 

黒田日銀の大規模金融緩和以降、特にマイナス金利導入以来、運用先に悩んでいる銀行は、融資先の確保に懸命になっている。

土地や建物を担保にとる融資は銀行にとって比較的安心できるため、不動産融資は近年、急速に伸びている。

たとえ、年収数百万円程度でも、しっかりとした収益計画をたてて銀行に説明すれば、割とすんなり融資に応じてくれ現状。

しかし、計画はあくまでも計画だから、実際、計画通り収益が上がり、当初のもくろみ通りの利回りが得られるとは限らない。

しかも、現在すでに、不動産の供給が需要を上回っており、今後、需要は増えないのに、供給はさらに増えるという予測もある。

つまり、それだけ空室リスクが上昇する可能性が今まで以上にあるということだ。

だから、リスクと手間ばかりで、それらに見合ったリターンが望めない不動産投資なんてやめた方がいいと私は思う。

もし、自分の持っている不動産の価値が知りたければ、国内最大の不動産投資サイト【楽待】 に問い合わせるといいでしょう。