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不動産投資を検討中の人たちへ:投資は余裕資金内でやらないと失敗する

全ての投資に共通している鉄則がある。

それは、

投資は必ず余裕資金内でおこなうこと。

これには例外はない。

値動きがある投資対象すべてに共通していえることだ。

不動産、株、FX、金、原油など例外はない。

以前、私は不動産投資のリスクと、不動産投資をするくらいならREIT投資の方がいいことを書いた。

以下の関連記事もあわせて読んでいただきたい。

関連記事:不動産投資はリスクばかりで失敗する可能性が高い - キバスタ

関連記事:デメリットだらけの不動産投資よりREIT投資がおすすめ - キバスタ

 

なぜ、不動産投資よりもREIT投資の方がいいのか、その大きな理由は、

REITは余裕資金内で投資が行えること

この一言に尽きる。

 

投資をする際にはだれもがバラ色の夢をみる

 

投資をおこなうとき、みなさんがまず考えることは、

もし、儲かったら、車を買おう、あるいは家を買おう、

とか、

定期預金の利回りがほぼゼロだから、せめて、5%の利回りの投資対象を探そう

などと、儲かったときのこと、投資がうまくいったときのことしか考えない。

だから、こういう真理が導けると思う。

人は、投資を行うにあたって、損をした場合を思い描くことはない。

これは当たり前なのかもしれない。

事前に、損をする場合を予想していたら、そもそも投資に一歩を踏み出そうとするはずがない。

だから、バラ色の夢を見るのは大いに結構なことだと思う。

しかし、投資は常に危険が伴うものであり、株でもFXでも自分の思った通りの値動きになってくれることはなかなかない。

だから、もし、自分の思惑通りに投資がうまくいかなければ、損切らなければいけない

これ、鉄則。

 

すぐれた投資家は損切りがウマい

 

大学を卒業して金融機関に就職して以来20数年という投資歴をもっている私が実際にこの目で見たり、自分の耳で聞いたりしたなかで、確信が持てることがある。

それは、

すぐれた投資家は、損切りがウマい

ということだ。

損切りの下手な人で、財産を築いた人を見たことがない。

含み損を抱えながら、ウンウンうなりながら、それでもいつかは元の値段に戻ると希望を抱くことこそ愚かなことはない。

そんな精神を病むような生活を続けていると、日常生活にも悪影響を及ぼすだろう。

だから、あらかじめ、自分が許容できる損の基準を設けておくことが重要なのだ。

含み損が5%に達したら、あるいは10%に達したら容赦なく損切るなどの基準を、前もって設定しておくとその場に直面した時に慌てずに済む。

 

損切りと余裕資金の関係

 

では、損切りと余裕資金の関係を説明しよう。

これは、実際経験してみると分かるんだけれど、余裕資金を超える金額で投資を行うと、損切りができないのだ。

損切りに躊躇してしまう。

例えば、あなたの余裕資金が500万円だとしよう。

損切り水準がマイナス10%だとすると、この水準になって損切った場合、50万円の損で450万円が残る。

ところが、500万円の余裕資金に、さらに500万円を借りて合計1,000万円で投資をして、同じくマイナス10%で損切りすれば、100万円の損で400万円しか残らない。

余裕資金内で投資した場合と比べて、資金が50万円も減少する。

余裕資金を超えて投資すればするほど、レバレッジをかければかけるほど、損は大きくなる。

余裕資金を超えて投資している人は、この計算を無意識のうちに頭の中でしているから損切がなかなかできない。

心に余裕がなくなってしまう。

結果、グズグズしているうちに再起不能になるまで資金を減らしてしまうのだ。

不動産投資は過大な債務を背負うのが一番のデメリット

不動産投資の一番のデメリットは、まさに、この点にある。

それは、

過大な債務を背負うこと

あなたに余裕資金が500万円しかないのであれば、本来ならばその範囲内で投資をしなければいけない。

しかし、不動産投資家は、その大切な500万円を頭金に充当し、さらに何千万円もの大金を銀行に借金して不動産に投資する。

これでは、もし、自分の思惑通りに賃料収入が得られなくなった場合、損切ることはまず不可能なのだ。

しかも、思い切って不動産を処分しようにも、不動産の売却には何か月もかかるのが普通。

すぐに売ろうと思えば、大幅に値引きをしなければいけない。

そうすると、損も大きく膨らむ。

 

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暗雲ただよう賃貸不動産市場

 黒田日銀の大規模金融緩和以降、特にマイナス金利導入以降、運用難の銀行は、血眼になって貸出先を探している。

銀行にとって、不動産投資は不動産を担保に設定しているという安心感もあって急速に伸びている。

だから、サラリーマンでも割と簡単に不動産ローンを組むことができる。

しかし、すでに、賃貸不動産市場は供給過剰なのだ。

また、相続税法の改正で、賃貸用不動産の建設を検討しているお金持ちは、まだまだいる。

供給の伸びは止まらない。

一方、需要は減少が予想されている。

だから、今後、賃貸用不動産市場は暴落するだろう。

賃借人(居住者)にとってはいいニュースかもしれないけれど、不動産投資家にとっては、バッドニュースでしかない。

そんな時、過大な債務を背負った不動産投資家は、破産するしかない。

だから、私は不動産投資は勧めない。

どうしても、というのであれば、REITにしよう。

でも、今はREITもすでに高値圏にあるから、将来値下がりするリスクが大きいので気を付けよう。

自分の不動産の価値が気になった人は、 国内最大の不動産投資サイト【楽待】 まで。