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東京都内の不動産が大暴落する2022年問題:生産緑地をめぐる問題

相変わらず、不動産投資が盛んな昨今。

不動産業者のホームページなどは、盛大な景気のいい文句ばかりですな。

不動産投資に失敗しないためには、東京都23区内の不動産を買え、

などとアドバイスをしている業者もあるけれど。

私などは、

大丈夫かいな?

と思うんだなあ。

 

2020年のオリンピック後の問題

 

2020年のオリンピックまでは東京都内の不動産は上昇する、

などと根拠もなく言われている。

そして、オリンピック需要を見越して、東京湾岸では大型マンション開発がブームとなった。

ここだけでも、なんと15,000戸を超えるマンションが供給される予定である。

たしかに、今は、マンションなどにしても価格が高止まりしているが、もうそろそろ限界じゃないのかな?

これ以上高くなったら、購入できる層がほんとうに限られてしまう。

それに、東京オリンピックなどという一過性のイベント頼みで、その後の東京の発展の展望がないため、オリンピック後が非常に心配になってくる。

今から不動産投資に参加する人は高値掴みになって、オリンピック後の暴落をどのようにして切り抜けるんだろう。

今は、東京都内の不動産は、買うんじゃなくて、売るべきなんじゃないかな。

投資の鉄則として、

みなが買うときに売れ、みなが売るときに買え、

というのがある。

オリンピックを待っていたら、売り抜けようとする人が殺到して、パニックを引き起こすかもしれないね。

都内の不動産は値崩れしていない今、売るべきだと思うな。

 

オリンピック後に訪れる2022年問題:生産緑地地区解除の問題

 

それでは、本題に入ろう。

東京都内の不動産投資を検討中の人は、ぜひとも考えておかなければいけない問題が二つある。

一つは、上記でも見てきたオリンピック後の問題。

もう一つは、2022年に指定が解除される生産緑地地区の問題である。

生産緑地地区は、1991年の生産緑地法改正によって、東京・大阪・名古屋の三大都市圏内の特定市において、市街化区域内の農地を保全する目的で30年という期間を設けて指定されたものである。

この時、生産緑地地区と、それ以外に、宅地などに転用される農地に分けられた。

そして、生産緑地以外の農地には宅地並みの固定資産税が課せられることになった。

一方、生産緑地に指定されれば、固定資産税が大幅に減額される。

1991年といえば、バブルの崩壊前後で、地価が戦後最高値にある時だ

当然、大都市の農地を生産緑地にすれば、農地並みの課税で保有コストを安くできる

生産緑地申請は、農家にとって資産保全の最高の手段となった。

そういうわけで、大都市圏の農家は、駆け込むようにして生産緑地の指定を受けたわけだ。

ただ、生産緑地に指定されると、同時に厳しい制限が加えられる。

農地所有者が病気で農業に従事できない場合や、所有者本人が死亡して相続人も農業に従事しないという「指定解除要件」に該当しない限り、

  • 農地の売買禁止、
  • 農地の貸借禁止
  • 農業用建築物以外の建築の禁止

などが30年にわたって義務付けられた。

それで、1991年当時、都市農家は先を争うように生産緑地指定の申請を行った農地だが。

あれから30年後の2022年になると、状況はどうだろうか?

  • 農家の深刻な後継者不足。

大都市圏で農業をしようなどという若者はほとんどいない。

  • 農家の高齢化

生産緑地申請を行った当時は40代、50代だった農家も、今では70代、80代となった。

  • 農地としての相続が不可能

農地所有者も、相続人も農業ができないのであれば、30年の期限切れと同時に、生産緑地の指定が解除され、宅地並みの固定資産税が課せられる。

ただ、30年後に生産緑地の指定が解除された場合、各自治体に農地の買い取り申請ができるが、各自治体も膨大な農地を買い取る財政的余裕はないはずだ

そうなると、2022年、膨大な農地が不動産市場に供給されることになる。

 

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東京都の場合:オリンピック後、生産緑地、縮小する東京

  

2014年3月31日現在、東京都の生産緑地は約3,330ヘクタール(約1,007万坪)にも及び、23区内だけでも445ヘクタール(約135万坪)が指定されている。

これだけの農地が、一挙に放出されれば、東京都内の不動産が大暴落しないわけがない。

それに、東京23区内に限った場合でも、東京ドーム100個弱分の農地が放出されるわけだ。

また、東京都の人口は2015年の1,335万人をピークに減少する、という予測もある。

これが、2040年には、1,231万人となり約8%も人口が減少すると予測されている。

2040年までに、足立区が21.3%減少、葛飾区が19.2%減少、杉並区が15.5%減少、北区が14.5%減少、中野区が13.8%減少などとなっている。

杉並区や中野区などの人気エリアですら、これだけの人口減少が見込まれるのである。

東京も今後、日本の他地域のように、例外なく縮小していく。

2020年の東京オリンピックに向けて、国民みんなが盛り上がるのはいいだろう。

しかし、オリンピックなどはしょせん一過性のイベントに過ぎない。

今のところ、オリンピック後の東京の未来予想図も描けていないし、むしろ、お祭り騒ぎの後の寂しさしか漂ってこない。

盛り上がっているのは、オリンピックを当て込んで盛んに東京都内の不動産投資をすすめる不動産業者と、それに踊らされている投資家だけではないだろうか。

さらに、東京都では、オリンピック後の2022年に生産緑地の指定が解除されて大量の農地が不動産市場に放出される。

東京の人口が2015年をピークに減少に転じると予想される中で、不動産が大量に供給され、しかも、人口減で需要が減少するということであれば、常識的に考えて不動産価格が暴落することは間違いない。

これは、東京23区内の不動産を投資対象とする投資家がもっとも注目すべき事実なのだ。

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