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現役世代よ、住宅ローンで将来下流老人になるよりも株式投資で上流老人を目指せ

大体の人は、30歳前後で結婚して、数年後くらいには持ち家を購入するために住宅ローンを組む。

これが、持ち家を購入する人たちの一般像だろうか。

しかし、何十年もの住宅ローンを組んで、不動産を買うことは止めた方がいい。

私は、そう思う。

「持ち家」志向の人たちが決まって言う口癖がある。

「賃貸に住んで家賃を払っても自分の資産になるわけではない。それならば、持ち家を購入して資産を得る方がいい」と。

まあ、たしかに賃貸住宅に何年住もうと、自分の持ち物にならない。

だから、払い損だという。

これは、一理ある。

しかし、「持ち家」が必ずしも、資産になるんだろうか?

まず、二つの問題がある。

  • 総住宅数が増加し、空き家も増えるため不動産の供給が増加する
  • 日本の総人口の減少と高齢化のため不動産の需要が減少する

経済の原則として、モノの値段は需要と供給により決まる

今後、不動産の供給が増加し、需要が減少するのだから、不動産価格は下落する。

将来的に不動産価格が下落すると分かっていても、それでも、何十年間も住宅ローンを払い続けて「持ち家」を購入するだろうか?

不動産に関する需要と供給の問題をもう少し詳しく見ていこう。

 

 不動産の供給が増加し、需要が減少する問題

 

下のグラフは、総務省統計局の平成25年住宅・土地統計調査結果から引用した。

 

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平成25年の総住宅数は、6,063万戸。

そのうち空き家は820万戸で、空き家率が過去最高になっている。

総住宅数が増加し、空き家も増加しているのだから、日本の不動産市場は、明らかに供給過剰なのだ。

しかも、この傾向は当分続く。

というのも、不動産会社のビジネスモデルが新築住宅を市場に供給し続けることで成り立っているためだ。

不動産会社や建設会社は、銀行から資金を借り入れてマンションや住宅を建設し、一般向けに販売する。

そして、また借金をしてマンションや住宅を建設し、・・・・

彼らが利益を上げようとすれば、このサイクルが止められないのだ。

したがって、不動産は今後も、市場に供給され続ける。

また、空き家の増加というのは、地方から都市部への人口移動が主な要因となっている。

今後も、なにか決定的な打開策がない限り、地方から都市部への人口移動は止まらないだろう。

結果として、不動産が今後も市場に供給され続けることになり、供給過剰が続くことになる。

一方、不動産の需要についてはどうか。

下のグラフは、国立社会保障・人口問題研究所が推計した生産年齢人口の推移である。

 

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2010年には8,174万人いた生産年齢人口(15~64歳の年齢層)が、2030年には6,773万人に減少すると推計されている。

さらに、2040年には5,787万人、2050年には5,000万人に減少すると予測されている。

生産年齢人口というのは、いわゆる現役世代と呼ばれる人たちであり、経済活動の担い手だ。

その経済活動の担い手が減少していくのだから、土地に対する需要が高まるはずはない。

しかも、人口の高齢化がますます進むという問題点もある。

つまり、高齢化が進み現役世代の割合が減少すれば、当然、現役世代の社会保障負担が増加する。

現役世代が負担する年金や医療費が増大するのだ。

そうなれば、経済活動の担い手であるはずの現役世代が、消費や貯蓄にまわせる資金が減少し、経済活動が停滞してGDPも減少する。

当然、不動産の需要も減少する。

 

住宅ローンを組んで不動産を購入するのは下流老人予備軍

 

したがって、今後、不動産の供給が増加し、需要が減少するのだから、不動産価格は下落し続けることになる。

だから、不動産は資産にはならない

数千万円で購入した不動産が、ローンが終わるころには、半分の価値しかなくなったら、それは資産とは言えないだろう。

少なくとも資産と呼ぶためには、価値が上昇するか、少なくとも価値が変わらないか、そのどちらかでなければならない。

不動産価格が下落すると分かっていて、長期ローンを組むのは、頭がオカシイと言わざるをえないのだ。

しかも、日本の場合。

一戸建ての建物部分は、木造住宅であれば30年後の価値はゼロ。

廃屋と同じ査定になってしまう。

マンションについても同じだ。

30年後の価値なんて、よくて半額、下手をすれば4分の1、5分の1なんてことは、ざらにある。

しかも、築30年の不動産なんて、かなりの補修が必要になる。

つまり、手を加えなければ、まともに住めないのだ。

ところが、住宅ローンを組んで不動産を購入する人に限って、老後の余裕資金が不足している。

それは当然だろう。

もっとも稼げていた現役時代に、収入のほとんどを住宅ローンの支払いに充てていたのだから、老後、余裕資金がないのは当然だ。

これでは、下流老人になるために住宅ローンを組んだことになるではないか。

すでに住宅ローンを組んでしまった人は、一度、自分の持ち家の評価額を調べてみるのがいいでしょう。

一体、自分は適切な買い物をしたのかどうか。

この先何年も、住宅ローンの支払いを続けていくことが合理的なのかどうか。

一度、国内最大の不動産投資サイト【楽待】で、持ち家の評価額を調べてみるのをおすすめする。

 

現役世代こそ株式投資をすべきだ

 

本来、現役時代は、投資をして急な出費や将来に備えるべきなのだ。

車や住宅などの購入でローンを組んでいると、将来、下流老人の未来が待っている。

例えば、新築住宅の場合。

住宅を登記した段階で、中古住宅扱いとなり、評価額が何百万円も下落する。

ほとんど住んでいないのに、登記しただけでこんなに評価額が下落するのは、新築住宅には、通常、広告宣伝費や販促費が上乗せされているからだ。

だから、一度、中古住宅になると、これらの上乗せ部分が除かれて、瞬間的に評価額が数百万円も下落してしまうのだ。

現役時代に、こんな買い物をしてはいけない。

元気で働ける間だからこそ、投資をするのだ。

今から始めるとすれば、私は、やはり株式投資をすすめる。

今後、トランプ政権は、大規模なインフラ投資をすすめ、防衛費を大幅に増額するということだから、日本株の素材関連や防衛関連銘柄が有望な投資先と考えられる。

株式投資を始めるかどうかは、あくまでもご自身の判断なのだが、もし始めようという人に対しては、私は2社をおすすめする。

まず、ライブスター証券。

私は二十数年間株式投資をやっているけれど、手数料の安さという観点から、この会社よりも手数料が安い会社を知らない。

手数料に関しては、ライブスター証券はネット証券の中で最安値なのだ。

だから、少しでも安く株式の取引をしたいという人には、ライブスターがいいでしょう。

次に、マネックス証券。

マネックスは、ライブスターとは対照的だ。

自社でアナリストを抱え、情報提供にかなり力を入れている。

だから、株式マーケットの動向や今後の予測などを読んで、十分な予備知識をつけて株の売買ができる。

株式投資初心者でも安心して取引ができるという利点を持つ。

ようするに、ライブスター証券は中・上級者向き。マネックス証券は初級者向きの証券会社だと言える。