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地価が上昇し始めたこの時こそ、不動産売却のタイミングを探る絶好の機会だ

国土交通省が3月に公表した2017年1月1日時点の公示地価で、「全国の住宅地」の地価が上昇に転じた。これは、9年ぶりの上昇だという。

ただし、上昇率は0.022%。ごくわずかだ。ほぼ、誤差の範囲だと言ってもよい。

上昇と言うよりは、横ばいということでしょう。

しかし、この9年間、全国の住宅地の地価がずっと下落していたのだから、横ばいになったことすら、意味は大きいのかもしれない。

たしかに、ここ数年の「全国の住宅地」の地価の下落率は、年々、減少しており、「全国の商業地」の地価に至っては、2015年1月1日の段階で横ばいに転じ、今年は1.4%の上昇となっている。

不動産オーナーたちは、きっと、胸をなでおろしているに違いない。

まあ、この傾向が今後とも続くとは限らないが。それでは、なぜ、全国的に地価の上昇が鮮明になってきたかというと。

以下の理由が挙げられる。

住宅地に関しては、

  • 日銀の大規模金融緩和による超低金利状態の継続
  • 住宅ローン減税

商業地に関しては、

  • 外国人観光客増加による店舗、ホテル需要の高まり
  • 都市部における再開発事業の進展
  • 主要都市におけるオフィス空室率の低下による収益性の向上

 

2017年1月1日の公示地価が、全般的に地価の上昇傾向を鮮明にし始めた今こそ、不動産オーナーは、不動産を売るべきタイミングを探るべきだ、と私は思う。

なぜなら、投資の鉄則は、

みなが売るときに買え、みなが買うときに売れ

だからだ。

これは、すべてのモノに共通することであり、例外はない。

需要が高まり、モノの値段が上がり、みんなが購入しているときに、一緒になって購入していれば、高値づかみになるから儲かるはずがない。

逆に、供給が過剰となり、モノの値段が下がり、みんなが売却しているときに、一緒になって売却していれば、投げ売り状態になり、損が膨らむばかりだ。

だから、

不動産を売却するならば、みんなが不動産に投資をし、価格が上昇している今こそ、その絶好のタイミングだと言えるのだ。

 

何度も繰り返すが、投資においては、みんなと同じ行動をとっていてはダメだ。

みんなと違う行動をとるからこそ、利益が出るのであり、利益を伸ばすことができるのだ。

 

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3月に公表された国土交通省の公示地価で、ホット胸をなでおろした不動産オーナーは多いだろう。

しかし、胸をなでおろすのは、まだ早い。不動産の場合は、売却を決意してから実際に買い手がつくまで時間がかかる。だから、不動産を売却して、現金が銀行口座に入金されて初めて、ホッとできるのだ。

ただ、不動産投資をしている人は、インカムゲイン狙いの長期的な視点で投資しているから、地価が上昇したからと言って、必ずしも、キャピタルゲイン狙いで売却する必要はないという議論もあるだろう。

 

地価上昇に暗い影を落とす日銀の事情

 

ただ、この先も、地価の上昇傾向が、順調に続くだろうか?

私などは、はなはだ疑問に思うのだ。

たとえば、先ほど、今回の公示地価で地価が上昇した要因を挙げた。それには、日銀の大規模金融緩和による超低金利状態の継続と住宅ローン減税が挙げられていた。

現在、日銀の大規模金融緩和は手詰まりとされている。つまり、現在の日銀は、マックスフルパワーで緩和を行っている状態にあり、これ以上緩和をする余地がほとんどない。

国債市場では、すでに日銀が国債を大量に買っており、これ以上国債を買い進めると、流動性に著しく支障をきたす状況に陥る。

また、日銀はETFやREITも大量に購入しているが、これらは、国債と違い、償還がない。つまり、いつかは売らないといけないのだ。

私個人としては、本来、中央銀行は、このようなリスク性資産を購入すべきではないと思うが、これは、覚せい剤と一緒で、一度使用すれば止めることができない危険な施策なのだ。

なぜならば、日銀が、これまで購入してきたETFやREITを売却すれば、それによって、市場が大暴落してしまいかねないからだ。

だから、日銀は、ETFやREITを大量に購入しているが、これらは、事実上、将来的にも売れない恐れがある。売れば、マーケットを壊してしまう。

また、今問題となっているのは、日銀のバランスシートが国債の大量購入によって、異常に膨れ上がっているということだ。中央銀行が、無制限にバランスシートを含ませるなどということは歴史上なかったことなので、それがどのような結末を迎えるのか、誰にも分からない。

ただ、分かっているのは、日銀が、これまでのように大規模金融緩和をこれから先もずっと続けてはいけないだろうし、いつかは、出口戦略、つまり、大規模金融緩和終了に向かわなければならないということだ。

日銀が望むと望まざるとにかかわらず、また、緩和効果が出る、出ないにかかわらず、将来、必ず、大規模金融緩和は終わりを告げる。

金融緩和が終わると、長期金利が急騰し、景気回復に水を差すし、円高にもなる。現在は、景況感の改善が続いているため、都市部での再開発やオフィス需要の増加による空室率の低下などで、商業地の地価は上昇傾向が続いているが、金融緩和の終了とともに、商業地の地価は下落することになろう。

また、現在の外国人観光客の増加は、主に、円安要因が大きいと言われているため、円高になれば、必然的に、外国人観光客数の増加が鈍ることも考えられる。

そうなると、商業地のホテルや店舗建設に大きな影響を与える。

一方、住宅地に関しては、金融緩和終了により長期金利が急騰すれば、当然、住宅需要は減少するし、住宅ローン減税などの政策では到底補えないほど、住宅建設は落ち込むだろうと予想される。

なぜならば、総務省の調査では、2013年の総住宅数は6,063万戸に上っている。その一方で、総世帯数は5,000万戸強であり、すでに総住宅数が総世帯数を上回っている。

それにもかかわらず、今でも年間90万戸の住宅が新たに作られているという異常な状態なのだ。

現在の日本は、すでに住宅の供給過剰状態なのである。

しかも、今後、日本の人口は減少することが見込まれているため、将来的に、不動産の需要が盛り上がることは、まずない、と予想される。

 

3月に公表された2017年1月1日時点の公示地価は、不動産オーナーにとって朗報だろう。ホッとした人もたくさんいるだろうが、日本の現状と将来を考えると、このような地価上昇がずっと続くとは思えない。

幸い、今、地価が上昇しているのであれば、これを機会に、不動産の売却を考えてみたらいいでしょう。

少なくとも、今、自分が保有している不動産の価値がどのくらいになっているかは、把握しておきたい。

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